Waar en hoeveel leegstand in Haarlem?

Het college noemt de cijfers uitgebreid in hun reactie op het leegstandsverordening initiatiefvoorstel (1):

 In 2017 is de gemeente Haarlem gestart met het monitoren en bestrijden van leegstand, bijvoorbeeld door particulier toerisme aan banden te leggen. Ze hebben zich in de Woonvisie en in de uitvoeringsagenda voor Haarlem van 2021-2025 beperkt tot het monitoren van de woningleegstand.

Leegstand woningen

De gemeente monitort de administratieve leegstand van woningen op basis van de CBS Leegstandmonitor. Er is sprake van administratieve leegstand als op een verblijfsobject uit de Basis Administratie Gebouwen (BAG) geen persoon staat ingeschreven volgens de Basis Registratie Personen (BRP) én er volgens de Wet Onroerende Zaken (WOZ) geen gebruiker is én er volgens het Handelsregister geen bedrijf staat ingeschreven. De administratieve leegstand bedroeg op 1 januari 2021 3% (2.400 woningen, waarvan 630 langer dan één jaar). Dat komt volgens de gemeente overeen met de frictieleegstand die nodig is om doorstroming op de woningmarkt mogelijk te maken. 

 Leegstand winkels

 De winkelleegstand in Haarlem bedroeg in 2020 en 2021 ongeveer 5% (bron: Leegstandsmonitor CBS). Dat is volgens de gemeente gelijk aan het gezonde frictieniveau en onder het landelijk gemiddelde van 8%. In de zes winkelgebieden van Haarlem is leegstand geteld van 73 van de 1.371 winkels, gemeten in de periode november 2021 - januari 2022 (bron: Locatus). Dit is vooral in Barteljorisstraat en grote houtstraat. De gemeente gaat het gesprek aan met eigenaren en probeert leegstand te vullen met dingen die de straat nog aantrekkelijker maken: De inzet is gericht op het werven van nieuwe winkels, transformatie naar andere bestemmingen en naar het benutten van de woningen boven winkels (project Wonen boven Winkels).

 Leegstand kantoren

De kantorenleegstand in Haarlem is 9,6% (peildatum 1/1/2021). Dat is net boven de frictieleegstand van 8% voor een gezonde kantorenmarkt (MRA). De gemiddelde kantorenleegstand in de MRA is 13% (Plabeka monitor 2020-2021). De kantorenleegstand in Haarlem is daarmee lager.

Dit wordt niet als een probleem gezien:

 "In de acht ontwikkelzones waar nu circa 12.500 banen zijn, is het voornemen om 10.000 woningen te bouwen. Deels gaat de komst van deze woningen ten koste van kantoren. Ondanks dat daardoor de kantorenleegstand afneemt, bijvoorbeeld aan de Schipholweg en in Schalkwijk, blijft de behoefte aan nieuwe kantoren. Enerzijds als vervangingsvraag: de banen moeten worden opgevangen. Anderzijds om de kwalitatieve mismatch op de arbeidsmarkt (hoog aandeel theoretisch geschoolde beroepsbevolking vs. hoog aandeel banenaanbod praktisch geschoolden) te verkleinen door inzet op meer (kennis)intensieve werkgelegenheid."

(1) https://haarlem.notubiz.nl/document/11558624/1/20220533567_Collegereactie_op_Initiatiefvoorstel_van_de_fracties_PvdA_AP_SP_GLH_CDA_D66_JH_CU_Leegstandsverordening_Haarlem_%28getekend%29 

Opmerkingen van Woonoproer: administratieve leegstand is in de praktijk niet gelijk aan daadwerkelijke leegstand, aangezien pandjesbazen de trucjes wel kennen. Door een pand als “opslag” te gebruiken terwijl er jarenlang 1 fiets of doos onder de duivenpoep staat te verkrotten komen ze hier al vlekkeloos onderuit. Ook wordt op deze manier antikraak niet meegeteld, terwijl dit letterlijk leegstandsbeheer is: geen rechten, en vaak staan de panden alsnog grotendeels leeg te verrotten.

We vragen ons ook af of bij het tellen van de hoeveelheid leegstaande winkels de talloze leegstaande woonruimte boven gebruikte winkelruimte meegeteld wordt. Wat het "wonen boven winkels" project betreft: schattig idee, maar veel potentiele locaties hiervoor staan alsnog leeg, dus hoe effectief is dit eigenlijk gebleken?

Vervolgens zijn er meerdere leegstaande kantoren in de Waarderpolder, moeten die dan leeg blijven staan tot er elders heel veel woningen vandaan getoverd worden? Op zijn minste lijkt nieuwe kantoren bijbouwen ons echt niet nodig wanneer er nog meerdere leegstaan in Haarlem. 

Tekortkomingen van leegstandsverordeningen

Een paar duizend euro boete is een te zwakke prikkel om leegstand tegen te gaan. Een leegstandsverordening is gewoon niet te handhaven als eigenaren niet mee willen werken.

Voorbeelden ter toelichting: 

-Amsterdam, waar al sinds 2016 een leegstandsverordening is.

Amsterdam doet van 2022 tot 2025 een experiment met strengere regels, zoals onder andere het gebruik van dwangsommen in plaats van alleen boetes. Dit betekent dat ze niet de maximale 7500,- euro boete van het model leegstandsverordening van de VNG aan hoeven te houden, en dit bedrag zelf ook hoger mogen invullen. Zie het kopje "Amsterdamse leegstandsverordening" voor meer informatie.

-De reactie van het college (burgemeester+wethouders) op het Haarlemse initiatiefvoorstel voor een leegstandsverordening:

Er ontstaat door een leegstandsverordening volgens het college meer zicht op leegstand, en een deel van de eigenaren kan door de eerste twee punten van de leegstandsverordening in actie komen. Maar tegenover onwelwillende eigenaren hebben gemeenten nog steeds niks in te brengen. Ook is het veel werk en moeilijk te handhaven. Verder zet bijna geen enkele gemeente de derde stap van de leegstandsverordening in, namelijk het afdwingen van het in gebruik nemen van leegstand. Uiteindelijk noemen ze ook dat de ervaring leert dat er meer nodig is dan een leegstandsverordening om leegstand tegen te gaan. Zie het kopje "leegstandsbeleid Haarlem 2022" voor meer informatie.

-Joris Krouwels (van de Haarlemse D66) geeft toe dat de leegstandsverordening niet handhaafbaar is in Woonoproers panel gesprek over leegstand in de Pletterij. Dit gebeurt aan het einde bij de vragen. Klik HIER voor de link naar het panelgesprek.

-In één klap 328 leegstaande panden gemeld door Blackstone in Amsterdam, niet door leegstandsverordening uit 2016 maar na kraakactie door AFGA in 2021:

“De Amerikaanse durfinvesteerders van Blackstone lieten, nadat een van hun panden in juni gekraakt werd, in een keer een zogenoemde leegstandsmelding voor 328 Amsterdamse adressen doen. Eerder werden er al zes andere lege woningen aangemeld. Al die woningen waren op dat moment dus in hun bezit, maar stonden leeg”. Kraken is dus een sterkere prikkel om leegstand te melden dan de verordening. Klik HIER voor het artikel van NH nieuws uit 2021.

Opmerkingen van Woonoproer:

 Kraken kan dezelfde leegstandsbeheer functie als antikraak verlenen, namelijk onderhoud en het voorkomen van verloedering. De kenmerkende DIY mentaliteit van de kraakcultuur stopt namelijk niet bij het zelf openbreken van een pand. Een passend Haarlems voorbeeld is de zorg van krakers voor de oude panden in de Raaks rondom 2005. Uiteindelijk zijn hier ondanks het wijdverspreide verzet veel van gesloopt, behalve de Jopenkerk die nog steeds in prima staat verkeerd. Ook het Slachthuisterrein, een weggeefwinkel in Haarlem-noord, en talloze door krakers bewoonde panden door de Haarlemse geschiedenis heen zijn door hun onderhoud en gebruik beschermd tegen verkrotting, vandalisme, en onnodige en ongewenste sloop.

Kraken kan keer op keer de druk op eigenaren zetten om iets met hun leegstaande pand te doen. Dit komt overeen met het voornemen van het derde punt uit leegstandsverordeningen, namelijk het in gebruik laten nemen van leegstand. Zoals hierboven toegelicht is dit uitvoeren niet haalbaar voor de gemeente. 

Een welbekend voorbeeld van hoe kraken dit wél voor elkaar kreeg is de Haarlemse Brinkmanpassage, begin jaren 80. Dit is een voorbeeld van vóór het kraakverbod, maar dat is niet van belang aangezien de huidige leegstandsverordening niet handhaafbaar is. Ook is de derde stap, namelijk het daadwerkelijk in gebruik laten nemen van leegstand, volgens de gemeente zelf onuitvoerbaar. In dit geval stond het pand aan de Grote Markt zo lang leeg dat zelfs de burgemeester de kraak ervan aanspoorde. De gemeente stond namelijk machteloos. Na een aantal kraken en weggeefwinkels op deze locatie was het vinden van betalende gebruikers opeens heel simpel voor de eigenaar (1). Tot slot wijst de bovengenoemde kraak van een pand van Blackstone uit dat een angst voor kraken bedrijven veel gewilliger maakt om leegstand daadwerkelijk bij de gemeente te melden.

Kraken kan ook door uitgebreide informele informatie- en actienetwerken nog een aspect van de leegstandsverordening uitvoeren waar de gemeente nooit in kan slagen: het monitoren en in gebruik nemen van (niet-administratieve) leegstand. Dat gemeentes hier niet aan toe komen blijkt zowel uit de bovengenoemde reactie van het college op het initiatiefvoorstel, als de opmerking van Joris Krouwels.

We sluiten graag af met een paragraaf uit het Witboek kraken (2):

"Het is belangrijk om te constateren dat de in het wetsvoorstel voorgestelde boete van 7500,- euro voor vastgoedeigenaren een weinig afschrikkende werking zal hebben. Controle op de meldingsplicht zal voor gemeenten een dure en tijdrovende bezigheid worden. Gaan straks ambtenaren straat na straat door fietsen, op zoek naar pandjes zoals de krakers dat voorheen deden? Bij veel krakers zal een licht gevoel van leedvermaak opwellen bij de gedachte. Want deze leegstandsambtenaren hebben geen netwerk dat hen helpt als het even tegenzit. Volgens schattingen zijn er 1000 actieve krakers in Amsterdam, die vrijwel allemaal een steentje bijdragen in het leegstandsbeheer. Tevens zal een ambtenaar tegen een aantal problemen aan lopen met de bewijslast. Deze zal zwaar moeten wegen in verband met schadeclaims van een eigenaar die zich gedwongen ziet zijn kantoorpand voor bewoning beschikbaar te maken. In plaats van bierviltjes waarop de pandjes één voor één worden afgestreept, of de simpele tip van een buurvrouw die zich bij het kraakspreekuur meldt, zal er straks een ambtelijke papiermolen in gang worden gezet, waar heel veel uurtjes in zullen moeten worden gestoken."

(1) witboek kraken pagina 18 https://www.witboekkraken.nl/witboek.pdf 

(2) witboek kraken pagina 10 https://www.witboekkraken.nl/witboek.pdf